Usucapião etimologicamente significa “aquisição pelo uso”; é definido como uma forma de aquisição do domínio pela posse qualificada da coisa, uma vez preenchidos determinados pressupostos legais. Nos dizeres de Cezar Fiúza “usucapião, é, pois, tipo extraordinário de aquisição de propriedade. Funda-se em posse prolongada, que transforma situação de fato em situação de Direito”. Pode ocorrer tanto em bens móveis quanto em imóveis, merecendo maior destaque para este estudo, o usucapião de bens imóveis, que, por sua vez, subdivide-se em três categorias distintas: ordinário, extraordinário e especial, sendo, este último, fundado eminentemente no princípio constitucional da função social da propriedade.
O usucapião extraordinário está previsto em nossa legislação no artigo 1.238 do Código Civil que estabelece: aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Tem-se, pois, que os únicos requisitos exigidos para a sua configuração são a posse ad usucapionem (conjunção do corpus – relação externa entre o possuidor e a coisa e do animus – vontade de ser dono), bem como o prazo de 15 anos.
Diferentemente, o usucapião ordinário também conhecido como comum é uma forma mais complexa, pois exige como pré-requisitos a posse, o justo título e a boa-fé, além, é claro, do lapso temporal, que, nesta espécie são de 10 anos. Está estabelecido no artigo 1.242 do Código Civil, que expõe: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.
Esta espécie visa a dar proteção àqueles que supostamente hajam adquirido o imóvel, mas que por algum defeito no título aquisitivo, que em tese seria hábil para transferir a propriedade, não se tornaram donos. Embora maculado de defeito, o título se apresenta tão perfeito que tem o condão de tornar menor o tempo da posse para fins de usucapião da coisa. Como exemplo temos: Antônio compra um lote de José, sem que conste na escritura de compra e venda que o vendedor era casado, omitindo assim a outorga da esposa de Antônio. A escritura é registrada no Cartório competente. Entretanto, é sabido que este negócio jurídico é anulável, pois a outorga marital é obrigatória. A venda poderá vir a ser anulada pelo cônjuge do vendedor e, a opção que restará ao comprador é a ação de usucapião na espécie ordinária, tendo em vista a existência do justo título.
O outro requisito do ordinário, a boa-fé, é definida como a crença do possuidor de que a coisa de que tem a posse lhe pertence de forma legítima. Salienta-se que, no usucapião extraordinário não se exige que o possuidor esteja imbuído de boa-fé, ou seja, mesmo que comprovadamente estivesse de má-fé ao longo de todo o período, adquire-lhe a propriedade somente com a comprovação da posse ad usucapionem e do lapso temporal.
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